Deze pagina is gebouwd op 11/30/2023 16:48:00 met de export van 11/30/2023 13:11:18

Bedrijventerrein A1

Projectnaam

A1 Bedrijvenpark Deventer

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

29 november 2023

Website

Basisinformatie Project

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van het nieuwe bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark Deventer. Het totale projectgebied is ongeveer 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Zo zijn er twee windmolens direct aangesloten op het terrein en er is een LNG-tankstation gerealiseerd. Daarnaast wordt er samen met de Provincie, netwerkbeheer, OostNL en de exploitant van de windturbines onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een smart energy hub. De eerste fase van dit onderzoek wordt eind 2023 afgerond. De huidige netcongestie maakt de noodzaak voor een alternatieve energievoorziening zoals een energy hub nog meer zichtbaar. We merken dat de netcongestie een steeds groter probleem wordt voor de kavelkopers. Ze hebben geen zekerheid over hun energievoorziening via het reguliere netwerk van Liander en alternatieve voorzieningen zijn nog niet concreet genoeg en brengen extra kosten met zich mee. Met name de grotere kavels met relatief veel stroomgebruik hebben hier last van.  

Het Nederlandse waterstofproject DREAMH2AUL is officieel gestart. Het project omvat de ontwikkeling en het testen van twee 44-tons waterstof-elektrische vrachtwagens en het toevoegen van een waterstof-vulpunt aan het Total Energies multifuel tankstation op het A1 Bedrijvenpark Deventer. De waterstof die geleverd wordt bij dit tankstation zal uitsluitend groen zijn.  De planning is dat in Q4 2024 zowel het vulpunt als de testlocatie voor vrachtwagens operationeel zullen zijn. De vergunningaanvraag hiervoor loopt.

Besluitvorming

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);
- Verkoopstrategie A1 bedrijvenpark West (2022);
- A1 aankoop verkoop en zelfrealisatie HBC (2022)
- Vaststelling 4e herziening exploitatieplan A1 Bedrijvenpark (juli 2022)

Projectfase

Realisatiefase

Stand van zaken

Uitgifte Westelijk deel
In Q4 2022 zijn 4 kavels op de markt gezet (2, 5, 14 en 15). Deze inschrijving is gesloten op 9 maart 2023. De winnaars uit de marktvraag hebben een betaalde reservering gekregen waarbij ze de tijd krijgen om hun plannen verder uit te werken. De reserveringen lopen af op 1 december 2023 en kunnen eenmalig met drie maanden verlengd worden. De gegadigde voor kavel 15 heeft van de reservering afgezien en deze kavel gaat samen met een aantal nieuwe kavels opnieuw in verkoop.  
In het vierde kwartaal 2023 wordt besloten welke kavels, wanneer in de verkoop genomen zullen worden. Dit wordt bekend gemaakt op de website van A1 Bedrijvenpark.
Buiten de inschrijving is gebleven een kavel (6) die gereserveerd is voor Trebbe /Dijkham. Zij hebben een bouwclaim en daarmee een recht op een kavel/ontwikkeling op A1 Bedrijvenpark Deventer West. Daarnaast is er nog een kavel (8) gereserveerd voor een mogelijke bedrijfsverplaatsing met een aanzienlijke maatschappelijke impact. Kavel 18 is niet in eigendom van de gemeente en wordt door een private partij ontwikkeld.
De gemeentelijke bedrijfskavels 20, 21 en 22 bestaan uit drie werk-/woonlocaties voor kermisexploitanten. Deze bouwkavels zijn bedoeld voor het plaatsen of bouwen van één woonwagen en één opslaghal. De 3 kavels zijn inmiddels verkocht en 1 kavel is het afgelopen kwartaal overgedragen.
De overige hier niet genoemde kavels worden de aankomende jaren gefaseerd in verkoop gebracht. De netcongestie heeft mogelijk gevolgen voor het uitgifte tempo van de bedrijfskavels. Dit wordt nader toegelicht onder de risico’s.  
Naast de bedrijfskavels heeft de gemeente bestaand vastgoed in eigendom dat openbaar verkocht gaat worden. Een woning aan de Olthoflaan 27 is inmiddels in verkoop gegaan en heeft 9 biedingen opgeleverd. Na een positief besluit van het college (d.d. 17-10-2023) zal deze woning met een positief resultaat aan de hoogste bieder gegund worden. In Q4 zal een kavel aan de Molbersteeg in de verkoop gaan. Dit voorstel is inmiddels in het college geweest

Uitgifte Oostelijk deel
Voor de Olthofboerderij met naastgelegen bedrijfskavel is een koopovereenkomst afgesloten met DAG NL. Deze kavel is in januari gepasseerd bij de notaris. DAG NL zal de monumentale boerderij met respect voor de historie restaureren. Hiermee heeft de Olthofboerderij een nieuwe bestemming gekregen en is de doelstelling om dit monument op A1 Bedrijvenpark te behouden gelukt.

Tussen Sligro en Reshare was op het oostelijk deel van het bedrijventerrein nog een kavel gereserveerd voor voorzieningen met betrekking tot de smart energy hub. Inmiddels is duidelijk dat deze kavel hiervoor niet nodig is. Reshare heeft aangegeven belangstelling te hebben voor deze kavel t.b.v. een duurzame uitbreiding van hun activiteiten op deze locatie en heeft daarvoor in dit afgelopen kwartaal een reserveringsovereenkomst getekend.  

Bouwrijp, en woonrijpmaken
Aannemer Dusseldorp is geselecteerd voor het bouw- en woonrijpmaken van het westelijke gedeelte.    
De nutsbedrijven hebben de aanleg van het hoofdleidingennet langs de hoofdontsluiting gerealiseerd. Wanneer ze de leidingen langs de subontsluiting zullen aanleggen is afhankelijk van de aanvragen en de planning nutsbedrijven.  

Netcongestie
In de afgelopen zomer is bekend geworden dat TenneT leveringsproblemen heeft doordat de grenzen van de capaciteit van het hoogspanningsstroomnet zijn bereikt in 7 provincies. Vanwege de leveringsproblemen wordt er momenteel bij aanvragen voor een grootverbruik aansluiting bij de netbeheerder geen vermogen toegekend. Dit heeft ook betrekking op het gebied waar A1 bedrijvenpark zich bevindt. Dit besluit van TenneT kan effect hebben op de verkoop van de 4 gereserveerde kavels en op de verkoop van de overige geplande kavels.  
De gemeente is samen met de kopers, marktpartijen en netbeheerder actief op zoek naar oplossingsrichtingen, waaronder de opzet van een collectieve energy hub. We verwachten dat het resultaat van dit onderzoek einde 2023 afgerond kan worden. De kavels 9,10 en 19 zijn in beeld als locaties voor mogelijke opslag van lokaal opgewekte energie in batterijen.
We overwegen om bij de nutspartijen aanvragen in te dienen voor klein en groot verbruik aansluitingen om te voorkomen dat kopers van kavels mogelijk geconfronteerd worden met het gegeven dat aansluitingen niet meer mogelijk zijn. De aansluitkosten is een voorinvestering vanuit de grondexploitatie en wordt uiteindelijk betaald door de kopers van de kavels.  

Aansluiting N348
De provincie Gelderland is op dit moment bezig met voorbereiding voor de planvorming voor de verbreding van N348. Dit is van groot belang voor het A1 bedrijvenpark omdat de tweede ontsluiting van het bedrijvenpark hierop zal aan takken. De provincie heeft twee voorkeursvarianten in beeld. De projectgroep BPA1 heeft advies gegeven over de wenselijkheid van de beide varianten op het punt ontsluiting bedrijvenpark A1. Voor beide varianten geldt dat de tracékeuze ertoe leidt dat enkele kavels geraakt worden en daardoor mogelijk kleiner worden.  

Voortgang

Scope

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is met de vaststelling van de jaarrekening 2022 verlaagd naar € 19,4 miljoen. In het Meerjaren Perspectief Grondzaken bij de jaarrekening is een nadere toelichting op dit resultaat gegeven.

Binnen de projectgroep zijn de uitgangspunten en de ramingen in de grondexploitatie opnieuw tegen het licht gehouden. Op dit moment is er geen aanleiding om de prognoses van de grondexploitatie bij te stellen.  

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking investering?

Nee

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen

Risico's en kansen?

Op koers

In aanloop naar de actualisatie grondexploitaties Jaarrekening 2022 is er een hertaxatie van de kavels uitgevraagd. Daaruit is een minimale en maximale prijs p/m2 voortgekomen. Daaruit blijkt dat de grondwaarde gestegen is, zelfs als we de minimale grondprijs hanteren. Op basis van de taxatie zijn de grondprijzen naar boven bijgesteld. Hierdoor is het resultaat van de grondexploitatie verbeterd, maar neemt ook het risico toe omdat niet zeker is of de grond ook voor die prijs verkocht zal worden.  

In de risicoreservering is rekening gehouden met conjunctuurgevoeligheid. Dit is opgenomen door rekening te houden met de mogelijkheid dat opbrengsten kunnen dalen of dat vertraging optreedt in tempo van de uitgifte op de midden-lange termijn. Daarnaast is ook een risicoreservering aangehouden m.b.t. de taxatiewaarde of te wel kunnen de kavels verkocht worden voor de getaxeerde waarden? Verder is een risicoreservering opgenomen vanwege mogelijke vertraging door congesties. De totale risicoreservering kwam bij de jaarrekening daarmee op € 3 mln.

Bij de vaststelling van de jaarrekening is het risico van de netcongestie geraamd op een impact van € 4,5 mln. (op basis van 3 jaar vertraging). Het is op dit moment erg lastig om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie.

Mogelijk worden kavels daardoor later verkocht worden dan nu is voorzien en is vastgelegd in de grondexploitatie. Naast renteverlies betekent dat bijvoorbeeld ook extra plankosten omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt. In de aankomende maanden zal duidelijker worden welke financiële gevolgen de netcongestie voor de gemeente kan hebben en hoe groot de kans is dat deze situatie zich voordoet.   
Bij de zomeractualisatie is de kans van optreden van dit risico verhoord en is het totale risicobedrag voor het A1 Bedrijventerrein met circa € 0,5 toegenomen tot een totaalbedrag van ruim € 3,5 mln.

Planning

Afwijking begroting?

Nee

zie boven

Afwijking totaalplanning?

Op koers

Planning op hoofdlijnen:  

Uitgifte laatste kavel ‘Oost’: 2023;
Afronden bouwrijpmaken West hoofdinfrastructuur: 2023;
Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2022-2028.
Uitgifte 4 kavels West 2023 / 2024
Voorbereiding uitgifte kavels einde 2023
Onderzoek haalbaarheid energy hub afronden in 2023

Communicatie

Communicatie

Op koers

 In de afgelopen periode zijn hier geen verdere ontwikkelingen geweest.

Overige informatie